En droit maritime, les créanciers d’un armateur peuvent bénéficier d’une hypothèqaue maritime.

L’hypothèque est un droit réel sur les navires et autres bâtiments de mer pour garantir une obligation pécuniaire généralement. L’hypothèque maritime est prévue par l’article L 5114-6 du Code des Transports qui renvoie au Code des Douanes. Les dispositions du Code Civil s’appliquent.

Les conditions de l’hypothèque maritime

L’hypothèque maritime est toujours conventionnelle ; elle nécessite un acte sous seing privé. Il peut être passé en France ou à l’étranger, par exception à l’article 2417 du Code Civil. L’hypothèque maritime ne porte sur les navires et autres bâtiments de mers, y compris les chaland, dragues, grues flottantes, et même les plateformes et les engins d’exploitation, sous la condition qu’ils soient francisés.

L’hypothèque est constituée par le propriétaire du navire, ou par son mandataire muni d’un mandat spécial. Dans le cadre d’une copropriété, chaque copropriétaire peut hypothéquer sa part indivise dans le navire. Le gérant peut même hypothéquer le navire avec le consentement de la majorité des intérêts représentant les ¾ de la valeur du navire. L’hypothèque peut être consentie sur un bâtiment en cours de construction.

Enfin, l’hypothèque maritime doit être publiée. La gestion des hypothèques maritimes est confiée aux greffiers des tribunaux de commerce dépendant du quartier maritime du navire. Le registre des hypothèques maritimes est dématérialisé afin de simplifier les procédures.

Les effets de l’hypothèque maritime

L’hypothèque maritime confère au bénéficiaire le droit de veiller à la conservation du bien hypothéqué, le droit de préférence et le droit de suite.

Le créancier hypothécaire bénéficie de la conservation du gage. Il doit y veiller. En ce sens, il est en droit de poursuivre le remboursement de sa créance si le navire vient à être mis en péril. De même, la perte de la francisation d’un navire grevé d’une hypothèque maritime est interdite, sous peine de sanction pénale. Au titre de son droit de préférence, le créancier hypothécaire est classé d’après son ordre d’inscription.
Son droit vient après celui des créanciers maritimes privilégiés de 1er ordre.

Le créancier hypothécaire bénéficie d’un droit de suite mais qui est très rarement mis en œuvre dans la mesure où il est fait application de la procédure de purge des hypothèques, comme en droit civil.

La loi impose un délai de dix jours pendant lequel l’acquéreur non-professionnel d’un immeuble à usage d’habitation peut réfléchir à son projet non encore signé (délai de réflexion) ou se désengager d’un contrat déjà signé (délai de rétractation).

Les actes engageant l’acquéreur doivent indiquer, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion.

Le délai de réflexion lors d’une vente immobilière

Le délai de réflexion concerne l’acquéreur non-professionnel qui envisage de signer directement une vente par acte authentique sans avoir, au préalable, signé un contrat préliminaire ou une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente.

L’effet du délai de réflexion

Le projet d’acte authentique de vente devra être notifié à l’acquéreur non-professionnel par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes.

Le projet d’acte authentique peut être remis directement à l’acquéreur non-professionnel sous certaines conditions prévues par décret.

Dans les dix jours qui suivront la notification ou la remise, l’acte de vente ne peut en aucun cas être signé. L’acquéreur non-professionnel n’effectuera aucun versement de quelque nature que ce soit pendant le délai de réflexion de dix jours.

Sanction du délai de réflexion

Le fait d’exiger ou de recevoir un versement pendant le délai de réflexion est puni de 30.000 euros d’amende.

L’acte authentique de vente signé pendant le délai de réflexion n’a aucune existence légale. L’acquéreur non-professionnel dispose d’un droit de repentir qui emporte l’inexistence légale de l’acte et son anéantissement (Cour d’appel, Bordeaux, 5e chambre civile, 24 juin 2015 – n°15/141, JurisData n° 2015-019506).

L’acte peut aussi être annulé à la demande de l’acquéreur (Cass. civ. 3ème, 12 Avril 2018, pourvoi n° 17-13.118).

Le droit de rétractation

Le délai de rétractation concerne l’acquéreur non-professionnel qui signe un contrat préliminaire, une promesse synallagmatique ou unilatérale de vente.

L’effet du délai de rétractation

L’acte (contrat préliminaire ou promesse de vente) signé par l’acquéreur devra lui être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Il peut être remis à l’acquéreur, sous certaines conditions prévues par décret, lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente

Pendant un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, l’acquéreur pourra se rétracter.

La sanction du délai de rétractation

Est puni de 30.000 euros d’amende le fait d’exiger ou de recevoir un versement ou un engagement de versement de la part de l’acquéreur non-professionnel pendant le délai de rétractation.

Des dispositions contraires permettent cependant certains versements. Par exemple, l’intermédiaire professionnel disposant d’une garantie financière, s’il a reçu mandat pour prêter son concours à la vente, peut percevoir un versement de l’acquéreur pendant le cours du délai de rétractation.

Le non-respect du droit de rétractation entraîne la nullité de l’acte (CA Toulouse, chambre 1, section 1, 7 Juin 2004, JurisData n° 2004-245619).

La construction irrégulière par un copropriétaire sur les parties communes peut donner lieu à une action en démolition devant le Tribunal judiciaire sur les fondements suivants :

L’atteinte au règlement de copropriété

Cadre légal

Le règlement de copropriété détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance (L. 10 juillet 1965, art.8).

L’ouvrage irrégulièrement édifié par un copropriétaire sur les parties communes portera alors atteinte au règlement de copropriété.

Cette atteinte justifiera ainsi l’exercice d’une action en démolition.

Prescription de l’action

L’action en démolition fondée sur une atteinte au règlement de copropriété est prescrite par 5 ans (L. 10 juillet 1965, art. 42).

L’abus de jouissance

Cadre légal

Sauf droit exclusif de jouissance reconnu à certains d’entre eux, les copropriétaires bénéficient d’un droit de jouissance sur les parties communes (L. 10 juillet 1965, art.8).

Dès lors, sauf droit exclusif de jouissance reconnu au constructeur, la construction irrégulière constituera une atteinte aux droits de jouissance des autres copropriétaires.

Cette atteinte justifiera une action en démolition.

A ainsi été admise, la démolition :

• • d’une porte posée par un copropriétaire sur un palier qui interdisait l’accès à l’escalier desservant les greniers et les combles (Cass. civ. 3ème , 17 mai 1995, pourvoi n°93-14.872) ;
  • de l’aménagement paysager d’un espace commun par la présence d’un système de toiture en partie fixe, de très nombreuses plantations, de certains végétaux dont la dimension ne permettait pas qu’ils puissent être déplacés sans intervention extérieure (Cass. civ. 3ème, 26 janvier 2017, 15-25.144).

Prescription de l’action

L’action en démolition d’un ouvrage portant atteinte au droit de jouissance des copropriétaires est prescrite par trente ans (Code civil, article 2227).

La démolition fondée sur la violation du droit de propriété

Cadre légal de l’action

Les copropriétaires possèdent un droit de propriété sur les parties communes (L. 10 juillet 1965, art.4).

La construction irrégulière constituera alors une atteinte aux droits de propriété des copropriétaires.

Le fondement du droit de propriété pourra par conséquent fonder une action en démolition, y compris contre un copropriétaire qui serait bénéficiaire d’un droit d’usage exclusif.

Il a ainsi été fait droit à l’action en démolition :

• • d’une construction édifiée sur une partie commune réservée à la jouissance exclusive d’un copropriétaire (Cass. civ. 3ème, 8octobre 2015, pourvoi n°14-16.690) ;
  • d’une terrasse édifiée dans le prolongement d’une coursive sur laquelle le copropriétaire-constructeur disposait d’un droit de jouissance exclusive (Cass. civ. 3ème, 20 avril 2023, pourvoi n°21-16.733).

Prescription de l’action

L’action fondée sur la propriété est imprescriptible (Code civil, article 2227).

Il a ainsi été jugé que l’action en démolition n’était pas susceptible de prescription extinctive (Cass. civ. 3ème, 5 juin 2002, pourvoi n°00-16.077).

Cependant, l’action en démolition sera prescrite par trente ans si le copropriétaire s’approprie l’espace commun (Cass. civ. 3ème, 20 avril 2023, pourvoi n°21-16.733).